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關于進一步強化房地產市場監管的通知

編稿時間: 2019-10-11 15:05 來源: 政府辦 

(LXDR—2019—01002  臨政辦發〔2019〕10號)

 

各鎮人民政府、街道辦事處,市直相關單位:

為清晰界定部門職責,從嚴監管我市房地產開發項目及市場,保持房地產市場優質發展,保障人民群眾合法利益,維護社會穩定,根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國城鄉規劃法》、《中華人民共和國土地管理法》等法律法規和《關于進一步促進我市房地產市場健康平穩發展的通知》(臨政辦發〔2018〕5號)文件精神,經市政府同意,現就進一步強化我市房地產市場監管有關事項通知如下:

一、房地產項目開發程序

按照有關法律法規及文件規定,在我市從事房地產開發,從拿地到交房,必經主要的程序為:(1)市場監管局注冊并辦理營業執照;(2)發改局立項批復;(3)召開市規委會審核;(4)自然資源局土地招拍掛、辦理土地使用批準手續、出具規劃數據條件,生態環境、應急等職能部門依法辦理許可(審批、備案)等手續;(5)自然資源局辦理《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》;(6)住房和城鄉建設局辦理《建筑工程施工許可證》;(7)項目開工;(8)住房和城鄉建設局辦理《商品房預售許可證》,并實行預售款監管;(9)自然資源局實時監管檢查及規劃驗收;(10)住房和城鄉建設局實時監管檢查并組織綜合驗收;(11)自然資源局受理企業申請辦理不動產總證;(12)交房。

在開發企業辦齊五證(《土地不動產權證》、《建設用地批準證書》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建筑工程施工許可證》)及足額繳納項目資本金、農民工工資保證金、城市建設配套費等規費后,項目方可開工。

二、部門監管職責

(一)市場監督管理局

1.批前。嚴把源頭關口,自受理之日起1.5個工作日內辦結企業注冊,發放營業執照。對資金不足、有失信記錄和訴訟多發的企業或股東,暫緩登記發證。

2.批后。嚴格審查項目建設過程中營業執照、法人、股東、股權等變更的真實情況,嚴防企業、法人或股東規避債務、稀釋股權、抽逃資金、逃脫打擊。發現異常情況及時向市政府報告。

(二)自然資源局

1.批前。(1)所有房地產項目的建設用地出庫必須是凈地。根據項目選址,在規定的工作日內辦結凈地出庫、舉行土地招拍掛及按時辦理出讓手續。(2)凡被住建部門依法依規上傳至相關監管平臺,具有失信行為的企業、法人、股東或直接責任人,一律不得參與土地競拍。(3)土地出讓前應留足物業管理中的商業配套,原則上對3萬平方米以下純居住樓盤開發不予批建,以從源頭遏制問題樓盤的產生。每宗土地出讓繳存的保證金不得低于起拍價的50%,土地出讓金必須全額入繳市財政,不得截留或挪用。(4)自受理之日起5個工作日內應向市政府申請召開規委會會議,及時辦結項目的規劃編制及審批,出具會議紀要。(5)按規定限時辦結出讓土地《不動產權證》、《建設用地批準證書》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》。

2.批后。(1)項目開工后,對項目的占地面積、建筑面積、容積率、建筑密度、綠化率及配套設施實時檢查監管,對違反規劃設計、規劃審批的行為責令限期改正并處罰。(2)項目竣工后,自企業申請8個工作日內辦結規劃驗收。(3)房屋竣工驗收合格,自企業申請之日起30個工作日內辦結房屋總登記和批量分戶登記,并在7個工作日內辦結期房轉現房手續,要大力壓縮辦證時間。(4)對于過往建成時間較長,已辦理房產證沒有辦理土地證分證但土地來源合法的樓盤,要根據湘政辦發〔2017〕39號文件規定,及時為有需求的群眾辦理不動產權證,如土地權屬清楚,尚欠土地出讓金,應先為業主辦理或換發不動產證,再對開發企業依法追繳土地出讓金。(5)為開發企業辦理不動產總登記及分戶登記時,應將房屋維修資金作為必要的收件納入系統監管。

(三)發展和改革局

1.批前。根據企業提出的項目申請,經審查符合立項條件,自受理之日起,在5個工作日內辦結《立項批復》,如能耗達到1000噸標煤以上,則需予開工前辦理節能評估手續。

2.批后。根據企業底價申請,開發企業對于監制價格無異議的,通過常規流程申請,辦理時限為7~10個工作日;開發企業經常規流程申請后,對于監制價格有異議的可申請啟動價格會商機制。

(四)住房和城鄉建設局

1.批前。(1)自受理之日起5個工作日內,報上級部門審驗開發資質。足額征繳項目資本金,嚴格按規定監管、解控項目資本金。(2)自受理之日起7個工作日內,完成初步設計審查(含消防、人防工程)。(3)自受理之日起5個工作日內,辦結《建筑工程施工許可證》。(4)在辦理《建筑工程施工許可證》時,按規定同步辦結《建設工程質量監督書》,及時進入質量、安全監管系統。

2.批后。(1)項目開工建設后,對項目質量、消防、人防等實時檢查監管,對違規行為責令限期改正,并按規定頂格處罰。(2)根據《商品房預售管理辦法》,資料齊全,達到預售條件,自受理之日起5個工作日內辦結《商品房預售許可證》,依法依規監控預售款及使用。(3)項目竣工后牽頭組織竣工聯合驗收,各單項驗收合格后,應在5個工作日內辦結綜合驗收備案。(4)項目開工后,10個工作日內督促企業在項目醒目位置上墻張貼承諾書,對項目質量、規模(含容積率、綠化率、車庫車位、商業門面)、服務設施、物業服務、房價(特別是一房一價)等向社會作出公開承諾,同時市住建局在項目醒目位置上墻張貼通告,告知項目的基本情況、購房時應注意的事項,特別要告知購房風險點。

(五)人力資源和社會保障局

1.批前。資料齊全,自受理之日起,按規定限時足額征繳農民工工資保證金。

2.批后。如遇農民工工資糾紛,應牽頭調處,必要時啟用農民工工資保證金。

(六)稅務局

按照《稅法》規定,實時管控和全額征繳契稅、增值稅等相關稅款。

三、對房地產開發企業的基本要求

1.企業和股東必須守法誠信經營。

2.企業必須依法具有相應的資質、資金、營業執照、具有明確的股東和股本構成。

3.企業及股東沒有失信記錄、債務及工程款訴訟和違法犯罪記錄。

4.開發企業一律不允許掛靠開發資質,建筑資質如屬掛靠,樓盤出現任何問題,開發企業與被掛靠的企業和法人一律承擔連帶責任,且納入不良企業、失信企業系統監管。

5.從拿地開始到房屋不動產出證,全過程服從職能部門的依法監管。

四、打擊房地產市場違規違法行為

(一)利用行政、法律的手段對房地產開發企業違規違法行為從嚴予以處理

1.自然資源局

對項目未按審批內容,超面積、超容積率、配套設施及綠化率不達標、土地出讓金征繳不到位等行為,督促限期改正,依法頂格處罰,涉嫌犯罪的移交公安機關從嚴打擊。

2.住房和城鄉建設局

(1)對項目質量、消防、人防存在的問題頂格處理并督促整改到位。對延期交房、違規預售(認購認籌)、物業管理不到位、不一房一價公示等違法違規行為,督促限期改正,依法頂格處理,涉嫌犯罪的移交公安機關從嚴打擊。

(2)對失信企業和責任主體(企業、法人、股東和直接責任人),牽頭組織有關部門,按照國家發改委等三十一部門《關于對房地產領域相關失信責任主體實施聯合懲戒的合作備忘錄》(〔2017〕1206號)規定,實行聯合懲戒,并上報有關部門依法限制或者禁止懲戒對象在房地產領域市場準入、行政許可和開展融資行為等。

3.稅務局

嚴格按照《稅法》規定,實時足額征繳稅款,對惡意拖欠稅款行為,依法予以從嚴處罰,對涉嫌偷稅逃稅的犯罪行為移交公安機關從嚴打擊。

4.信訪局

根據信訪工作程序,統一歸口管理房地產領域的群眾信訪。對發生的房地產領域群眾信訪問題依照《信訪條例》或相關規定依法依程序處理。業主集訪時,將信訪者推選的代表引入指定地點,召集街道及相關職能部門現場接訪調處。

5.屬地街道

按照物業管理法規,依法監督指導業主大會的成立、業主委員會的選舉等工作,督促業主大會和業主委員會依法履行職責,協調物業管理與社區建設的關系,加強對物業服務的全流程管理及備案登記,配合做好項目綜合驗收工作,對非法信訪及時報請政法機關依法處理。

6.人力資源和社會保障局

對拖欠農民工工資的企業依法予以處罰。

7.公安局

對房地產領域串標圍標、一房多售、騙取貸款、高利融資、強迫交易、抽逃資金、惡意侵占、偷漏稅費、慫恿或組織非法集訪、惡意將項目轉化成問題樓盤等違法行為及時嚴厲打擊。

(二)從嚴查處部門單位及國家公職人員違紀違法行為

1.嚴禁各級領導干部以“招商引資”、“優化營商環境”為由,為房地產項目“提籃子、打招呼”,要求職能部門違規辦證或提前開工、參加項目開工剪彩、要求減免農民工工資保證金等規費、基金等。如存在上述及其他違規行為,相關部門要登記備案,并及時上報組織部門及紀檢監察部門。

2.國家公職人員有從事或參與房地產開發經營,在項目各環節的監管和服務過程中“索拿卡要”、“徇私舞弊”,濫設程序刁難企業或群眾等各種違規違紀行為的,按干部管理權限嚴肅查處,涉嫌犯罪的依法追究刑事責任。

3.因監管不嚴,造成企業或股東變相抽逃資金、使企業違法違規行為形成事實變為問題樓盤、人為減少農民工工資保證金、稅金未實時征繳或企業破產導致稅費征繳不到位的,對相應監管部門和直接責任人嚴肅問責,有瀆職等違法行為的移交司法部門處理。

4.職能部門出現政令不通、不擔當、不作為、慢作為,相互推諉扯皮等現象,或因作風不嚴不實,影響項目推進及我市營商環境的,對部門主要負責人及直接負責人嚴肅問責或查處,有瀆職等違法行為的移交司法部門處理。

本通知自印發之日起執行!蛾P于進一步促進我市房地產市場健康平穩發展的通知》(臨政辦發〔2018〕5號)與本通知規定不一致的,以本通知為準。

 

臨湘市人民政府辦公室

2019年9月9日

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